Предпринимателей ограничивают в льготах при продаже имущества

Предпринимателей ограничивают в льготах при продаже имущества
Уже два года на лекциях, которые я регулярно провожу в "Красноярском союзе риэлторов", говорю, что при сопровождении сделок по нежилому, нужно быть предельно внимательными. А именно:

  • - узнавать у бывшего владельца всю историю имущества;
  • - спрашивать, когда приобрел, был ли в это время ИП;
  • - какие ОКВЭДы открыты;
  • - какую деятельность вел в нежилом помещении.


К чему такие подробности? Да к тому, что зачастую предприниматели продают нежилое за большие деньги, более 10 - 20 млн руб. При этом они не в курсе, что придется еще платить НДФЛ в сумме 13% от цены таких сделок.

Какие заблуждения реэлторов и собственников, реализующих нежилое, чаще всего можно встретить в отношении налогов:

1. Помещение приобретено более трех лет назад (с 2016 года – более пяти), поэтому платить ничего не нужно.
2. В договорах купли - продажи нежилого собственник указан не как ИП, поэтому никто не докажет, что риэлтор использовал его в предпринимательской деятельности.
3. "Я сначала закрою ИП, а потом уже буду продавать имущество".
4. "Я же не сдавал помещение в аренду, а работал в нем – использовал как офис, магазин, склад. Значит, и налогов платить не нужно".
5. "Все говорят, продай за 1 миллион - и никаких налогов".
6. "Продам за столько же, за сколько купил - налогов нет".

Сейчас я, конечно, не порадую представителей бизнеса, но лучше скажу так, чем налоговый орган совместно с приставами нанесут "визит вежливости". Так вот, в отношении продажи нежилого помещения, которое хоть как-то использовалось в деятельности ИП, нет никаких льгот.

НЕТ

НИКАКИХ

ЛЬГОТ

И не стоит верить разным мифам на этот счет. Все это - сплошное заблуждение, налоги платить придется.

Миф первый: большой срок владения помещением

Никак срок владения вам не поможет, в НК РФ есть соответствующая оговорка. Как раз в той статье, которая определяет для всех физлиц возможность не облагать доходы от продажи недвижимого имущества, если срок владения превышает три года (а с 2016 – более пяти).

Так и написано - указанные правила "не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности". См. ст. 217 НК РФ ("Доходы, не подлежащие налогообложению...").

Миф второй: нет ссылки на ИП в договорах купли – продажи недвижимости

Конечно, ссылки нет, в Росреестре вы можете быть либо юридическим лицом, либо физическим. Но это никак не связано с нормами Налогового кодекса. Вот цитата из решения суда по делу А70-7612/2016. Это дело дошло до Верховного суда, предприниматель проиграл:

«При этом суд отклоняет довод заявителя о том, что спорное нежилое помещение принадлежали ему не как ИП, а как физическому лицу; он не продавал спорную недвижимость как ИП, доходы от продажи помещений не поступали ни в кассу Предпринимателя, ни на его расчетный счет ввиду следующего.

В Постановлении от 17.12.1996 № 20-П и Определении от 11.05.2012 № 833-О Конституционный Суд Российской Федерации указал, что юридическое лицо в отличие от гражданина – физического лица имеет обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам именно этим имуществом, тогда как гражданин – индивидуальный предприниматель использует свое имущество не только для занятия предпринимательской деятельностью, но и в качестве собственного личного имущества, необходимого для осуществления неотчуждаемых прав и свобод, и в этом смысле его имущество юридически не разграничено.

Следовательно, при определении налоговых обязательств гражданина, являющегося предпринимателем, необходимо исследовать вопрос о назначении спорного имущества. Отсутствие или наличие в договорах ссылки на статус индивидуального предпринимателя правового значения не имеет».

Цитата из судебного решения.jpg


Миф третий: "Я сначала закрою ИП, а потом уже буду продавать имущество"

На этот счет также есть немало писем Минфина. И нашумевшее дело - А70-7612/2016, где говорится, что человек приобрел имущество как раз до регистрации как ИП, продал - после прекращения предпринимательской деятельности.

Миф четвертый: бизнесмен не сдавал помещение в аренду

Не знаю, почему, но коммерсанты воспринимают свою работу в отношении объекта недвижимости именно как аренду. Но, позвольте, если у вас магазин и автосервис, вы, получается, используете нежилое помещение. Такой аргумент не пройдет.

Миф пятый: пресловутый миллион

Почему миллион? Считается, если поставить в договоре купли-продажи цену недвижимости - 1 млн руб., использовать вычет в таком же размере, то и платить ничего не нужно. Но правило "одного миллиона" подходит только при реализации жилья. А мы с вами обсуждаем продажу нежилого. Строго говоря, и для реализации жилья, приобретенного после 1 января 2016 года, такой алгоритм работает в очень ограниченном смысле. Если кадастровая стоимость недвижимости не превышает 1,5 млн руб.

Миф шестой: доходы минус расходы

Вообще-то, хороший вариант минимизации налогов при продаже имущества, но только не для индивидуальных предпринимателей. Для ИП на эту льготу также существует запрет. Есть несколько актуальных писем Минфина РФ по этому поводу (№ 03-04-05/9044 от 17 февраля 2017, № 03-04-05/13338 от 9 марта 2017 года). И полно аналогичных писем прошлых лет.

Вывод

Платить налог при продаже имущества, используемого в предпринимательской деятельности, нужно в рамках той системы налогообложения (ОСН, УСН), которую применяет (или применял) бизнесмен в своей работе.

Рекомендация

Если вы сопровождаете подобную сделку (сами являетесь продавцом) – обязательно, до сделки, проконсультируйтесь в налоговой инспекции, в консалтинговой или юридической компании. Главное в этом предложении – «до сделки».

Низких вам налогов!)))
Ботова Ольга Сергеевна
Автор статьи:
  • Ботова Ольга Сергеевна
  • Директор